7月7日，香港金融管理局总裁余伟文宣布，自2009年首次引入楼市逆周期宏观审慎措施后，香港金管局首度放宽楼市措施。此次放宽的三大措施包括：调整自用物业按揭成数、非住宅物业可造按揭成数、放宽以资产水平为审查基础的按揭成数，所有措施即时生效。

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香港整体住宅楼价高位累计下跌13%

香港金融管理局7月7日向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。

自2009年实施物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施以来，香港金融管理局一直密切监察楼价走势、楼市成交量、本地经济状况和外围环境等一系列因素，评估楼市的情况，适时调整这些措施，以确保银行妥善管理按揭贷款业务涉及的风险，并有足够能力应对楼价一旦出现大幅调整的挑战。

受多重因素影响，香港住宅楼价在2022年开始调整，今年初纵有反弹，但市场数据显示，截至6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。

非住宅物业市场的情况类似。根据差饷物业估价署最新公布的统计资料，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018年-2019年高峰期分别下跌20%、8%及17%。

香港金融管理局称，外围环境方面，主要经济体仍然面对较大通胀压力，利率可能在往后一段时间仍处于较高水平，全球经济若因利率高企而放慢增长，香港本地经济难免也会受到影响。

住宅物业按揭成数上限放宽

香港金融管理局认为，在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理前提下，现时有空间修订部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。

第一项措施是自用住宅物业按揭成数上限放宽。1500万港元以下物业的按揭成数上限调整至七成；1500万港元至3000万港元以下物业的按揭成数上限调整至六成；3000万港元以上物业的按揭成数上限维持于五成。非自用住宅物业的按揭成数上限维持在五成。

第二项措施是调整非住宅物业即写字楼、商铺等，最高按揭成数，由五成上调至六成。

第三项措施是放宽以资产水平为审查基础的物业按揭成数上限，由40%升至50%，适用于住宅和非住宅物业。

第四项措施是取消现时就主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人，将所适用的按揭成数上限及供款与入息比率上限下调10个百分点的要求；同时取消现时按揭申请人因整体按揭成数超过金管局所容许的水平20个百分点时，将所适用的供款与入息比率上限下调5个百分点的要求。

香港金融管理局提醒，此次修订后，香港市民购置物业将可以使用较高成数的按揭贷款。金管局同时提醒，置业是人生的重要决定，在作买楼决定时，市民应该量力而为，审慎管理当中的财务风险。

同时，香港金融管理局也修订了按揭保险计划。其中规定，价格为1000万港元或以下的合资格物业，最高按揭保险成数维持在九成。价格为1000万港元以上至1500万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数，以较高者为准；价格为1500万港元以上至3000万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1200万港元计算的成数，以较高者为准。香港按证保险有限公司称，按保计划以商业原则经营，旨在帮助促进市民置业安居，同时有助维持银行体系稳定。

香港金管局总裁余伟文今年5月时表示，虽然早前香港家庭负债比率升得较快，但主要因为经济收缩，目前已开始平稳。香港家庭负债多属按揭，而香港严格管控按揭成数，对每个家庭可用多少钱供楼都有要求。同时，香港家庭资产亦十分多，相信在加息环境下，对供楼的风险可控。

香港财政司司长陈茂波6月就透露，正与香港金管局研究措施，主要聚焦帮助买楼自用的市民，包括换楼人士，并形容政策属于微调。陈茂波表示，按揭成数是否能进一步放宽要看物业价值，而目前中小型单位如果申请按揭保险，已经差不多可作九成按揭。

（文章来源：上海证券报）